自愿達成離婚后房產歸屬為何過不了戶？

2012年2月22日，米某與趙某自愿達成離婚協議，雙方約定夫妻共有財產中的抵押房產歸米某所有，房貸債務由米某承擔，其他債務歸趙某承擔。雙方離婚后米某及兒子居住該房內并每月償還房貸至今。后米某持離婚協議到房管局要求辦理房屋所有權人變更登記手續，但房管局以該房屋被登記抵押為由不予辦理。為什么離婚協議約好房產歸屬，房管局卻不予過戶?

米某與趙某于2008年7月在民政局辦理結婚登記。2009年3月，趙某以14.4萬元(首付4.4萬元，余款10萬元申請銀行按揭)購得某小區房產一套。同年4月20日房管局為該房產頒發了房屋所有權證，趙某為房屋所有權人，米某為房屋共同共有權人。同年4月27日，趙某、米某與某銀行簽訂了抵押借款合同，以其共有的該房屋為抵押向銀行貸款10萬元，期限20年，還款方式為按月分期償還。4月28日雙方辦理了房地產抵押登記手續。

首先，抵押物轉讓時需經抵押權人(銀行)同意。物權法第191條明確規定:“抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”根據上述規定，夫妻雙方作為房產抵押借款合同的抵押人，雖然離婚協議對抵押房產進行了處分，即從雙方共同所有變更為由一人所有，但是該房產轉讓約定未經抵押權人同意，對抵押權人不產生效力。

其次，轉讓抵押物不得損害債權人(銀行)的利益。米某與趙某在離婚協議中約定轉讓抵押房屋的同時也轉移了相應債務，這實際上對債權人的利益造成了損害。合同法第84條規定:“債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的，應當經債權人同意。”因此，對于債權人銀行而言，米某與趙某離婚協議對按揭房產的處理如未經抵押權人(銀行)同意，對銀行不產生債務轉移的效力。雖然米某與趙某離婚協議中有關房屋處分的約定是雙方真實意思表示，對于二人具有法律效力，但是轉讓債務的約定須經作為債權人的銀行同意，否則不能對抗作為抵押權人和債權人的銀行。

最后，房管局作為房屋抵押權登記機關，在債權人和抵押權人未同意該協議內容的情況下，不能為債務人辦理相應的抵押財產變更登記手續。米某只有在征得抵押權人同意或者全部清償完債務使抵押權消滅后，才能要求房管局辦理相應變更登記手續。

日常生活中，夫妻婚內共同按揭購買房產的情況十分普遍，在離婚時通常會對該按揭房產進行分割。這類房產處分協議一般僅對協議雙方具有法律效力。對于作為債權人和抵押權人的銀行，該協議不具有對抗效力，只有在抵押權人同意或者債務清償完畢致使抵押權消滅的情況下，抵押房產的受讓人才能要求辦理房產轉讓登記手續。