擅自賣房惹糾紛，買主能否得房權？

【案情簡介】：
嚴某與蔣某系夫妻，2016年8月二人商議以一次性結(jié)清房款的方式購買一套商品房，房屋產(chǎn)權登記在嚴某名下。2017年4月，嚴某因生意資金周轉(zhuǎn)困難，與胡某強簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，雙方約定由胡某強出資46萬元購買嚴某的房屋，對此協(xié)議，蔣某不知情。
后因房屋產(chǎn)權過戶問題產(chǎn)生糾紛，嚴某以房屋系家庭共有財產(chǎn)，自己無權單獨處理，主張房屋轉(zhuǎn)讓合同無效。
胡某強遂訴至法院，主張自己不知該房屋系嚴某的夫妻共同財產(chǎn)，產(chǎn)權登記在嚴某名下，且自己支付了相應對價，系善意受讓人，雙方簽訂的合同有效，嚴某應協(xié)助辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)并交付房屋。

【爭議焦點】：
本案在審理過程中，主要圍繞法院是否應支持胡某強的訴訟主張存在不同意見。

【 案情分析】：
上海房產(chǎn)律師認為，法院不應支持胡某的訴訟主張，理由如下：
《中華人民共和國合同法》中第五十一條規(guī)定，“無處分權的當事人處分他人財產(chǎn)時，經(jīng)權利人追認或者無處分權的當事人在訂立合同后取得處分權，可以認定合同有效。”《中華人民共和國物權法》中第一百零六條規(guī)定“無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權人有權追回。但符合下列任一情形時，受讓人可以取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時出于善意；（二）轉(zhuǎn)讓的價格合理；（三）當事人轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記則已交付受讓人。當受讓人依照前款規(guī)定，取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權時，原所有權可以要求無處分權人賠償損失。
本案中，嚴某作為無權處分人卻擅自處分夫妻共同房產(chǎn)，與胡某強簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，雖屬于雙方真實意思表示，但由于爭議房屋屬于合同一方的夫妻共同財產(chǎn)，且蔣某對簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》并不知情，事后其也未對該協(xié)議書予以追認，嚴某也未在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》后，取得涉案房屋的單獨所有權，因此雙方簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的行為，無權處分共有人的財產(chǎn)，故該協(xié)議無效。另胡某強主張自己系善意人，對涉案房屋是否是嚴某的夫妻共同財產(chǎn)不知情，且已支付了相應對價，故其應該取得該房屋的所有權。但雙方在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》后至糾紛發(fā)生前，尚未辦理房屋產(chǎn)權登記，這也就不符合《物權法》第一百零六條規(guī)定的善意取得之登記要件，故法院不應支持其訴求。

【小結(jié)】
通過以上案例分析，我們可以認識到，夫妻一方擅自處分夫妻共有財產(chǎn)時，法院應依據(jù)《物權法》中的相關規(guī)定，對受讓人能否構(gòu)成善意取得作出公正合法的判決。